Il valore dei terreni agricoli in Italia è sempre stato un indice ben chiaro delle dinamiche economiche e sociali del Paese. Gli sviluppi normativi e le tendenze di mercato hanno un’influenza diretta sulle quotazioni dei terreni agricoli, anche se il loro valore è tradizionalmente determinato dalla combinazione di diversi tipi di fattori.
La qualità e la fertilità del suolo, il tipo di colture praticabili, la posizione geografica, l’accessibilità attraverso strade, la presenza di infrastrutture per l’irrigazione, il raccolto e l’eventuale stoccaggio del prodotto sono tutti elementi che determinano il valore di un terreno agricolo. Ad esempio, appezzamenti inseriti in contenti ad alta domanda agricola hanno un valore superiore.
Invece, quelli situati in aree remote, difficile accesso e privi di strutture di appoggio valgono molto meno. Le recenti tendenze del mercato di riferimento vanno verso un rialzo dei terreni agricoli. Ad esempio, nel 2021 si è registrato un aumento del 30% nella vendita di terreni agricoli con un conseguente rialzo dei prezzi.
Valore terreno agricolo: i fattori determinanti
I fattori determinanti il valore di un terreno agricolo sono legati alla vicinanza alle vie di comunicazione e ai centri urbani ma anche alla morfologia, all’altitudine e all’orografia del territorio in cui si trova inserito sono tutti elementi che causano oscillazioni non indifferenti nella valutazione di un appezzamento di terreno.
Anche la posizione geografica regionale gioca un ruolo non indifferente. Secondo recenti dati riportati da Il Sole 24 Ore, fermo restando una media nazionale di 28.800 euro per ettaro, nel Nord-Est si registrano massimi di 47.000 euro per ettaro mentre nel Sud d’Italia i valori scendono a 13.700 euro per ettaro.
La fertilità del suolo e la possibilità di irrigazione sono di fondamentale importanza. Terreni agricoli di buona qualità con facilità di irrigazione sul luogo sono molto più ambiti e ricercati rispetto a quelli caratterizzati da suolo meno produttivo e difficoltà nel reperimento dell’acqua necessaria. La presenza di strade e servizi logistici aumenta notevolmente il valore.
Cosa cambia con la Legge di Bilancio 2025
Ma ci sono importanti novità circa i terreni agricoli introdotte con la nuova Legge di Bilancio 2025. Si tratta della possibilità per i proprietari di rivalutare il valore dei propri terreni agricoli a fini fiscali. La Legge di Bilancio 2025 prevede ora la possibilità di rideterminarne il valore a partire dalla data del 1 gennaio 2025 mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva.
Tale imposta ammonta al 18%, in aumento rispetto al 16% degli anni precedenti, ma permette ai proprietari di aggiornare il valore fiscale dei propri terreni e consentire un allineamento alle condizioni attuali di mercato. Questa rivalutazione può essere favorevole per una futura vendita poiché riduce la plusvalenza tassabile. Ma come procedere?
E’ necessario che un professionista abilitato compili una perizia del nuovo valore del terreno alla data del 1 gennaio 2025. La perizia deve essere effettuata entro il 30 novembre 2025, versando assieme l’imposta sostitutiva in un’unica soluzione o in tre rate annuali con interesse del 3% sulle rate successive alla prima.
Nuove opportunità
questa novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 sulla rivalutazione del valore dei terreni agricoli ai fini fiscali implica nuove opportunità per i proprietari ma che per gli investitori. La rimodulazione del valore fiscale dei terreni posseduti, implica per i proprietari la possibilità di migliorare la gestione patrimoniale e di pianificare eventuali vendite.
Ma le attuali tendenze del mercato dei terreni agricoli rappresentano opportunità anche per gli investitori. L’aumento dei prezzi in alcune regioni italiane, come abbiamo visto, potrebbe implicare un maggior guadagno rispetto all’investimento iniziale, soprattutto acquistando terreni agricoli in aree con forte domanda e attrattività agricola e di terreni di qualità.
In queste operazioni ci sono, comunque, dei rischi e delle oscillazioni determinate dalle politiche agricole europee, le agevolazioni fiscali, l’accesso alle risorse idriche, l’evoluzione della domanda di mercato. Il crescente interesse verso la sostenibilità e la tutela del paesaggio potrebbero comportare in futuro l’introduzione di nuovi vincoli sul mercato di riferimento.
Per concludere
In conclusione, alla luce delle novità normative e dei trend di mercato, il valore dei terreni agricoli in Italia sta registrando cambiamenti significativi. L’aumento dei prezzi in crescita in molte aree geografiche unito alla rivalutazione fiscale dei terreni agricoli, secondo la Legge di Bilancio 2025, rappresentano un’opportunità concreta per investimenti e guadagni.
E’ vero che esistono ancora forti differenze nella valutazione dei terreni agricoli in base alla fertilità del suolo, vicinanza a vie di comunicazione, centri urbani e servizi logistici, all’area geografica, alla facilità di reperimento delle risorse idriche e alla morfologia dei territori ma oggi essi rappresentano un’opportunità di guadagno sul lungo periodo.
