Vendere o acquistare un terreno agricolo è una operazione che richiede prima di tutto una attenta valutazione di alcuni fattori chiave. Il valore del terreno in questione può variare, e anche notevolmente, in base a elementi quali posizione o tipologia del suolo, o meglio la sua qualità, nonchè la destinazione d’uso e, eventualmente, la presenza di infrastrutture.
Conoscere tutti i criteri per valutare correttamente un terreno è essenziale se si vuole evitare di pagare più del dovuto o, al contrario, di rimetterci in caso di vendita. Chiaramente, un terreno, benchè agricolo, può comunque rappresentare un buon investimento a lungo termine, a patto di sapere cosa comprare e quanto.
Determinare il valore di un terreno, infatti, non sempre è facile e bisogna attenzionare anche elementi quali l’andamento del mercato corrispondente. Il mercato immobiliare inerente le zone rurali segue tutta una serie di dinamiche differenti rispetto a quelli più classici come il ercato residenziale o commerciale e dunque è fondamentale studiarlo bene.
I principali fattori da tenere d’occhio
Fra i primi aspetti da considerare quando si vuole valutare un terreno agricolo è prestare attenzione alla sua ubicazione. Un terreno localizzato in prossimità di centri abitati o strade principali, infrastrutture di trasporto e altri luoghi strategici, avrà sicuramente un valore molto più alto rispetto ad uno localizzato in una zona isolata.
Anche la qualità del suolo è un fattore assolutamente determinante. Ovviamente, trattandosi di terreno ad uso agricolo, un terreno fertile e con altre buone qualità, come un pH adeguato a particolari tipi di agricoltura rispetto ad altri, può renderlo molto più appetibile di uno con caratteristiche sfavorevoli e dunque può farne aumentare il valore.
Stesso discorso per quanto riguarda la destinazione d’uso del terreno in questione. Se il terreno è stato classificato come agricolo ma vi è comunque la possibilità di future edificabilità allora il prezzo può crescere, e anche molto. In ogni caso, però, è bene ricordare che eventuali vincoli paesaggistici e normativi possono limitarne lo sfruttamento in tal senso.
Calcolare il valore di un terreno agricolo
Come si calcola il valore di un terreno? Sembra una domanda banale ma in effetti non sempre è facile. Il metodo più comune è il confronto con dei terreni simili, venduti nella stessa zona o area geografica. Tale sistema prende il nome di “comparazione di mercato” e ci permette di avere, bene o male, un’idea generale del prezzo.
Un altro dei metodi usati per stimare il valore del terreno è il calcolo basato su rendita agraria. In questo caso si va a considerare la capacità produttiva in toto del terreno e l’effettivo reddito che generare. Si tratta di un parametro particolarmente valido per tutti coloro che abbiano l’intenzione di sfruttare il terreno a scopo imprenditoriale.
Un altro particolare a cui si deve prestare attenzione quando si vuole calcolare il valore di un terreno agricolo è l’eventuale presenza di migliorie. Intendiamo in questo caso, giusto a titolo esemplificativo, impianti di irrigazione, serre, infrastrutture agricole varie e così via. Si tratta di elementi che possono accrescere il valore generale del terreno.
L’importanza di una perizia professionale
Se vogliamo ottenere una valutazione accurata, può in alcuni casi convenire rivolgersi ad un esperto del settore, ovvero un perito agrario, oppure ad un geometra specializzato in stime di terreni di questo tipo. SI tratta di professionisti dotati di competenze adeguate ad analizzare tutti i valori necessari per stabilire con certezza un valore e fornire una perizia dettagliata.
Una perizia professionale può esserci utile, però, non solo in caso di vendita o acquisto di un terreno ma anche per ottenere dei finanziamenti bancari. Solitamente, infatti, le banche richiedono valutazioni ufficiali prima di concedere un prestito o un mutuo legato all’acquisto di terreni ad uso agricolo e dunque da questo punto di vista è molto importante.
Eventualmente, oltre la perizia tecnica, è poi possibile consultare anche i valori, ufficiali, stabiliti dalla nostra Agenzia delle Entrate. Quest’ultima, infatti, pubblica periodicamente i valori medi dei terreni agricoli in base a destinazione d’uso e zona d’appartenenza. Si tratta di dati che ci possono tornare utili per avere un riferimento, anche se non preciso.
Infrastutture e accessibilità
Infine, due fattori importanti a cui spesso pochi fanno attenzione: accessibilità e infrastrutture. Per quanto riguarda l’accessibilità, va da sè che un terreno facilmente raggiungibile, con strade asfaltate e/o collegamentni alla rete di trasporto pubblico, avrà certamente valori più alti rispetto ad un terreno di difficile accesso o con strade molto dissestate.
Per quanto riguarda eventuali infrastrutture, è bene ricordare che in un terreno su cui si trova già un pozzo ed eventualmente anche un sistema d’irrigazione funzionante, potremo ottenere un prezzo di vendita maggiore, o, conversalmente, un prezzo d’acquisto. Anche casolari o vecchie strutture adibite ad abitazione possono far si che il valore del terreno salga di molto.
